A ação de despejo é o instrumento judicial que o locador usa para retomar um imóvel alugado. A ação de despejo cabe em hipóteses fixadas na Lei 8.245/1991: falta de pagamento, fim do prazo do contrato, denúncia vazia e infração contratual. O inquilino tem direito de defesa e, em certos casos, de purgar a mora.
O que é a ação de despejo?
A ação de despejo é a via pela qual o proprietário, ou quem aluga o imóvel, pede ao juiz a desocupação do bem e a devolução da posse. Ela trata de locação urbana, residencial ou não residencial. A base legal é a Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
A ação não se confunde com cobrança de dívida. O objeto principal é a retomada do imóvel. A cobrança dos aluguéis e encargos pode vir junto, no mesmo processo, mas o pedido central é o despejo.
Em Brasília, essas ações tramitam na Justiça do Distrito Federal. As varas cíveis do TJDFT processam o pedido conforme o rito da própria lei especial, que prevê prazos mais curtos do que o processo comum.
Quais são as hipóteses de despejo?
A Lei do Inquilinato lista as situações que autorizam o despejo. Cada uma tem requisitos próprios. Conhecer a hipótese correta define a estratégia da ação e a defesa possível.
| Hipótese | Fundamento | Observação |
|---|---|---|
| Falta de pagamento | Atraso de aluguel e encargos | Admite purgação da mora |
| Fim do prazo do contrato | Término do contrato por prazo determinado | Pedido após o vencimento |
| Denúncia vazia | Contrato por prazo indeterminado | Sem necessidade de motivo |
| Infração contratual | Descumprimento de cláusula | Exige prova do descumprimento |
| Reparos urgentes | Obras determinadas pelo poder público | Quando o inquilino não consente |
A falta de pagamento é a causa mais frequente. O inquilino deixa de quitar aluguel, condomínio, IPTU ou outro encargo previsto no contrato. O locador então ajuíza a ação para retomar o imóvel e cobrar o débito.
O fim do prazo encerra contratos por tempo determinado. Vencido o prazo ajustado, o locador pode pedir o imóvel de volta. Se a locação se prorroga por tempo indeterminado, muda a hipótese.
A denúncia vazia vale para contratos por prazo indeterminado. O locador comunica a intenção de retomar o imóvel e não precisa apresentar motivo. A lei exige a notificação prévia e o cumprimento de prazos.
A infração contratual abrange o descumprimento de cláusulas. São exemplos a sublocação proibida, o uso diverso do pactuado e a deterioração do imóvel. Aqui o locador precisa demonstrar a violação.
O que é a purgação da mora?
A purgação da mora é o direito do inquilino de pagar o que deve e evitar o despejo por falta de pagamento. O locatário quita os valores atrasados, mais multas, juros e custas, dentro do prazo legal. Com o pagamento integral, a ação perde o objeto quanto à retomada.
A Lei 8.245/1991 fixa esse direito e seus limites. O inquilino deve depositar a totalidade do débito indicado, incluindo aluguéis vencidos no curso do processo, encargos e honorários. O pagamento parcial não basta.
Há um limite importante. A lei restringe a repetição do benefício. Se o inquilino já purgou a mora em período recente, perde a possibilidade de fazê-lo de novo na nova ação. Esse limite serve para conter o atraso reiterado.
A purgação é, portanto, uma saída concreta para quem quer manter o imóvel. Exige cálculo correto do valor e atenção ao prazo. Um erro no montante pode invalidar o ato e levar ao despejo.
Quais são os prazos de desocupação?
O prazo de desocupação varia conforme a hipótese da ação e o momento processual. A lei estabelece marcos diferentes para a saída voluntária e para a execução do mandado de despejo.
Na sentença que decreta o despejo, o juiz fixa o prazo para o inquilino deixar o imóvel. Esse prazo costuma ser mais largo em algumas hipóteses, como a denúncia vazia, e mais curto em outras, como a falta de pagamento sem purgação.
Existe ainda o despejo liminar. Em hipóteses específicas previstas na Lei 8.245/1991, o locador pode obter a desocupação no início do processo, antes da sentença final, mediante caução. A caução é uma garantia depositada pelo locador, em regra equivalente a alguns meses de aluguel, para responder por eventuais danos ao inquilino caso a decisão se reverta.
Entre as situações que admitem a medida liminar estão o fim do prazo da locação não residencial, a morte do locatário sem sucessor com direito de continuar, e a falta de pagamento quando o contrato não tem garantia. A lista é taxativa. Fora das hipóteses legais, a desocupação aguarda a sentença.
Quais são os direitos do inquilino?
O inquilino tem direitos durante toda a ação de despejo. O primeiro é o contraditório. Citado, ele pode contestar, juntar documentos e provar o pagamento, a regularidade do contrato ou a ausência de infração.
Na ação por falta de pagamento, o inquilino mantém o direito de purgar a mora, dentro dos limites legais. Pode também discutir os valores cobrados, apontar encargos indevidos e exigir o cálculo correto da dívida.
O inquilino tem direito ao prazo de desocupação fixado pelo juiz. Não pode ser retirado à força sem ordem judicial e sem o cumprimento do procedimento. A retomada por conta própria do locador é vedada.
Há proteção adicional em situações específicas. A lei trata da locação residencial de longa duração, do direito de preferência na compra do imóvel e da indenização por benfeitorias em certos casos. Cada ponto depende dos termos do contrato e da prova.
Qual é o caminho do locador?
O locador que quer retomar o imóvel deve identificar a hipótese correta antes de ajuizar a ação. A escolha errada da causa fragiliza o pedido. Falta de pagamento, fim de prazo, denúncia vazia e infração seguem caminhos distintos.
O passo seguinte é reunir prova. O contrato de locação, os comprovantes de inadimplência, as notificações enviadas e o demonstrativo do débito sustentam a ação. Na denúncia vazia, a notificação prévia é peça central.
O locador pode pedir, no mesmo processo, a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso. Pode também requerer a liminar de desocupação quando a hipótese permitir, oferecendo a caução exigida pela lei. A decisão sobre a medida depende dos requisitos presentes.
Ao longo do processo, o locador acompanha eventual purgação da mora, manifesta-se sobre a defesa e, decretado o despejo, requer o cumprimento do mandado. Cada etapa tem prazo próprio e exige atenção para evitar nulidades.
O que considerar antes de agir?
Antes de ajuizar ou de contestar, vale revisar o contrato. As cláusulas sobre prazo, garantia, encargos e multa definem boa parte do desfecho. A garantia escolhida, como fiança ou caução, influencia inclusive a possibilidade de despejo liminar.
A documentação organizada reduz o tempo do processo. Comprovantes de pagamento, recibos, notificações e laudos de vistoria fazem diferença tanto para o locador quanto para o inquilino. A ausência de prova costuma pesar contra quem a alega.
A negociação também merece exame. Em muitos casos, um acordo sobre prazo de saída, parcelamento da dívida ou condições de devolução resolve o conflito sem o desgaste do litígio. O acordo pode ser homologado em juízo.
Atuação do escritório
O escritório Sales Santos e Fernandes Advocacia atua em ações de despejo perante o TJDFT, em Brasília-DF, tanto para o locador quanto para o inquilino. A atuação cobre a análise do contrato, a definição da hipótese, o ajuizamento da ação, a defesa e a avaliação da purgação da mora e dos prazos de desocupação.
A condução de cada caso depende dos documentos, do contrato e da hipótese aplicável. Para examinar sua situação concreta e entender os caminhos possíveis, entre em [contato](/contato).